Poner: Gabryella Mendes | La mejor inversión

Agentes del mercado y del gobierno están aunando esfuerzos para impulsar el crédito hipotecario en los próximos años, buscando nuevas fuentes de financiación. Este movimiento se produce ante la constatación de que no se espera que el ahorro, principal fuente de financiación hipotecaria, se recupere tras los retiros de más de 200 mil millones de reales en los últimos tres años.

Agentes del mercado y del gobierno están aunando esfuerzos para impulsar los préstamos hipotecarios en los próximos años, buscando nuevas fuentes de financiación. Este movimiento se produce en un contexto de constatación de que... ahorrosNo se prevé que la principal fuente de financiación inmobiliaria se recupere tras la retirada de más de 200 mil millones de rands en los últimos tres años. Sin alternativas, existe el riesgo de que el crédito escasee y se encarezca.

Los préstamos hipotecarios, que representaban el 21% del Producto Interno Bruto (PIB) a principios de la década de 2000, crecieron hasta el 101% en 2015, pero no han vuelto a aumentar desde entonces. Parte de este crecimiento inicial se debió a herramientas legales, como la enajenación fiduciaria y la segregación de activos, que aumentaron la seguridad de los bancos al otorgar préstamos, permitiéndoles obtener garantías en caso de impago.

Actualmente, el objetivo principal es encontrar mecanismos que permitan mantener el acceso a este crédito y estimular el mercado.

El crecimiento del crédito hipotecario en Brasil también se vio impulsado por el programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que utiliza recursos subsidiados del Fondo de Garantía por Años de Servicio (FGTS) para facilitar la financiación de la vivienda a familias de bajos ingresos. Sin embargo, tras este período de crecimiento, la participación del crédito hipotecario en el PIB se estancó, debido a factores como el entorno de altas tasas de interés y el agotamiento de los recursos de ahorro.

Marina Gontijo, socia de la consultora Oliver Wyman, comentó que si bien el crédito ha crecido significativamente durante la última década, se ha mantenido estable, fluctuando entre el 91% y el 101% del PIB. 

Cabe destacar que Oliver Wyman realizó un estudio del sector a petición de la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito y Ahorro Inmobiliario (Abecip), que reveló que Brasil se encuentra rezagado con respecto a otras economías similares en términos de la participación del crédito inmobiliario en el PIB.

En este escenario, Brasil, con una participación de 10%, queda rezagado respecto de países como México (11%), India (12%), Sudáfrica (18%), China (18%), Italia (23%), Chile (30%) y Singapur (32%). 

“Es importante observar estos países, cuyas economías son similares a la de Brasil, pero con mercados hipotecarios mucho más desarrollados”, señaló Gontijo.

La principal razón de esta divergencia es evidente: las altas tasas de interés en Brasil encarecen la financiación hipotecaria para los compradores en comparación con otros países. El motivo por el cual los bancos aplican estas altas tasas se debe al elevado costo de obtener los fondos que respaldan estos préstamos. «Con un menor costo de financiación, los bancos podrían ofrecer tasas más competitivas», afirmó el socio de la consultora.

tasa de financiación hipotecaria promedio

Es importante destacar que la tasa promedio de financiamiento hipotecario en Brasil se sitúa actualmente en 11,7%, con la siguiente composición: 8% se refieren al costo del dinero captado (ahorros e instrumentos de mercado), 1,2% al riesgo de incumplimiento, 0,9% a impuestos y cargos, 0,6% a gastos administrativos y 1% al margen de utilidad operativa de los bancos.

Este coste podría ser aún mayor si las cuentas de ahorro, cuyos rendimientos están regulados, no contribuyeran a la recaudación de fondos. Sin embargo, las cuentas de ahorro han ido perdiendo terreno como fuente de financiación y no hay perspectivas de recuperación.

El estudio de Oliver Wyman señaló alternativas para revitalizar los préstamos hipotecarios, como la mejora de instrumentos como los pagarés de crédito inmobiliario (LCI), los certificados de cuentas por cobrar inmobiliarias (CRI) y los pagarés inmobiliarios garantizados (LIG). 

"Debemos asegurarnos de que estos instrumentos resulten atractivos tanto para los inversores como para los emisores", afirmó Gontijo.

Otra sugerencia sería introducir una comisión para los prestatarios que realicen pagos anticipados de sus préstamos, una práctica común en varios países como Chile, Sudáfrica, Turquía, Estados Unidos y Canadá. Esto ayudaría a compensar la pérdida de ingresos que sufren los bancos cuando se rescinden los contratos de préstamo antes de tiempo.

Sandro Gamba, presidente de Abecip, destacó que la asociación se centrará en facilitar la transición de las fuentes de financiación tradicionales, como las cuentas de ahorro y el FGTS (Fondo de Indemnización por Despido de los Empleados), a instrumentos alternativos como los LCI (Letras de Crédito Inmobiliario), los LIG (Letras de Crédito Inmobiliario) y los CRI (Certificados de Crédito Inmobiliario). «Estamos en una fase de transición y es evidente que no habrá una solución única. La agenda incluirá diversas medidas de mejora», concluyó.