Por: Gabryella Mendes | Melhor Investimento
Agentes do mercado e do governo estão unindo esforços para impulsionar o crédito imobiliário nos próximos anos, buscando novas fontes de recursos. Essa movimentação ocorre em meio à constatação de que a poupança, principal fonte de financiamento imobiliário, não deve se recuperar após os saques de mais de R$ 200 bilhões nos últimos três anos.
Agentes do mercado e do governo estão unindo esforços para impulsionar o crédito imobiliário nos próximos anos, buscando novas fontes de recursos. Essa movimentação ocorre em meio à constatação de que a poupança, principal fonte de financiamento imobiliário, não deve se recuperar após os saques de mais de R$ 200 bilhões nos últimos três anos. Sem alternativas, há o risco de o crédito se tornar mais escasso e caro.
O crédito imobiliário, que representava 2% do Produto Interno Bruto (PIB) no início dos anos 2000, cresceu para 10% em 2015, mas desde então não avançou mais. Parte desse crescimento anterior foi impulsionado por ferramentas jurídicas, como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, que aumentaram a segurança dos bancos ao emprestar dinheiro, permitindo que tomassem garantias em caso de inadimplência.
A busca agora é por mecanismos que possam manter esse crédito acessível e fomentar o mercado.
O avanço do crédito imobiliário no Brasil também foi impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que utiliza recursos subsidiados do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para facilitar o financiamento da casa própria para famílias de baixa renda. No entanto, após esse período de crescimento, a participação do crédito imobiliário no PIB estagnou, impactada por fatores como o cenário de juros altos e o esgotamento dos recursos da poupança.
Marina Gontijo, sócia da consultoria Oliver Wyman, comentou que, embora o crédito tenha crescido significativamente nos últimos dez anos, ele permaneceu estável, flutuando entre 9% e 10% do PIB.
Vale destacar que a a Oliver Wyman conduziu um estudo do setor a pedido da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que revelou que o Brasil está atrás de outras economias similares em termos de participação do crédito imobiliário no PIB.
Nesse cenário, o Brasil, que possui 10% de participação, fica atrás de países como México (11%), Índia (12%), África do Sul (18%), China (18%), Itália (23%), Chile (30%) e Cingapura (32%).
“É importante observar esses países, cujas economias são semelhantes à do Brasil, mas com mercados de crédito imobiliário muito mais desenvolvidos”, destacou Gontijo.
A principal razão para esse distanciamento é clara: as altas taxas de juros no Brasil tornam o financiamento imobiliário mais caro para os compradores em comparação com outros países. O motivo pelo qual os bancos aplicam essas taxas elevadas está no custo elevado de captação dos recursos que sustentam esses empréstimos. “Com um custo de funding mais baixo, os bancos poderiam oferecer taxas mais competitivas”, disse a sócia da consultoria.
Taxa média de financiamento imobiliário
É importante enfatizar que a taxa média de financiamento imobiliário no Brasil está atualmente em 11,7%, com a seguinte composição: 8% referente ao custo do dinheiro captado (poupança e instrumentos de mercado), 1,2% devido ao risco de inadimplência, 0,9% correspondendo a tributos e encargos, 0,6% para despesas administrativas e 1% de margem de lucro operacional dos bancos.
Esse custo poderia ser ainda maior, caso a poupança, que tem uma remuneração controlada pela regulação, não contribuísse para a captação. No entanto, a poupança vem perdendo espaço como fonte de funding, e não há perspectiva de recuperação.
O estudo da Oliver Wyman apontou alternativas para revitalizar o crédito imobiliário, como o aprimoramento de instrumentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).
“Precisamos garantir que esses instrumentos sejam atraentes tanto para investidores quanto para emissores”, afirmou Gontijo.
Outra sugestão seria a introdução de uma taxa para mutuários que realizem pagamentos antecipados dos financiamentos, uma prática comum em diversos países como Chile, África do Sul, Turquia, Estados Unidos e Canadá. Isso ajudaria a compensar a perda de receita que os bancos enfrentam quando os contratos de financiamento são encerrados antes do prazo.
Sandro Gamba, presidente da Abecip, reforçou que o foco da associação será facilitar a transição das fontes de funding tradicionais, como a poupança e o FGTS, para instrumentos alternativos como LCIs, LIGs e CRIs. “Estamos em uma fase de transição, e ficou claro que não teremos uma solução única. A agenda envolverá várias medidas de aprimoramento”, concluiu.
